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李迅雷: 房地产究竟有没有“后浪”?关注三条

京津冀中,北京排名第二,而作为全国第三大年夜直辖市的天津排名只在第13名,北京当然是人口、资金和信息的集聚中间,肯定是值得关注的重点投资城市。但西部地区的成都排名第6,重庆第12,西安第14,是以,这些“点”的房地产投资时机也异常值得关注。

近来,携程开创人梁建章的一篇《后浪没了怎么办——中国面临的少子化危急》异常火,2019年诞生率跌至有记录以来历史最低水平,仅达10.48‰——对付人口老龄化的趋势,应该没有任何争议。那么,房地产的未来前景若何,究竟有没有后浪呢?前期写了一篇《疫情让泡沫更刚性?》的文章,也激发了大年夜家热议,近期媒体约请了我与《刚性泡沫》的作者朱宁教授对话,复旦管院也约请我与宜居集团CEO丁祖昱博士对话,为此,我收拾一下我与他们两位对话的主要不雅点。

从五个维度考证房地产“后浪”

抉择房价的身分很多,人口变更确凿是抉择房价最紧张的身分之一,由于屋子主如果用来住的,人口老龄化、少子化会低落对房地产的需求,流感人口削减,会导致城镇化进程的放缓,进而减缓城镇房地产需求的增速。

我之前也多次提到:判断中国城市化率将达到若干水平,不能只看我国城市化率与蓬勃经济体的差距,还得斟酌人口老龄化水平,年纪越大年夜,越不乐意流动,中国经济的特性之一便是“未富先老”,是以,我对城镇化的成漫空间并不太乐不雅,例如,从2011年起,城镇化速率显着放缓,以前城镇化率每年匀称前进1.4个百分点,2018-19年就降到1.06个百分点。

2021年后我国将步入深度老龄化

滥觞:WIND,中泰证券钻研所

从经济周期看,我国GDP增速自2010年呈现反弹高点后,便开始回落,至今已经持续回落了10年,显着是处鄙人行周期中。而房地产开拓投资增速的回落也与GDP增速同步,在2010年达到33%的高点后,持续回落。但跌至2015年靠近零的水平后,2016年开始反弹,不过幅度不大年夜。今年预计为负增长。到今年3月末,房地产房地产开拓企业房屋施工面积71.8亿平方米,房地产广义库存持续上升。

房地产开拓投资与GDP增速均在2011年开始下行

滥觞:WIND,中泰证券钻研所

那么,为何开拓投资增速回落而房价依然坚挺呢?由于影响房价的身分很多,除了我说起的五个维度外,还有破费进级、地皮投资偏好等身分。此外,还无意偶尔滞效应,如美国房地产开拓投资增速是在2000年见顶的,但房价是从2006年才开始下跌。

很多人看好房地产的一个紧张来由是泉币超发,但实际上,我国M2增速在2009年达到26%的高点后,持续迟钝回落。只管回落,增速照样不低,而且高于居夷易近收入增速。当然,居夷易近收入也呈现了分解,例如,根据国家统计局的统计公报,2016-2019年,高收入组的人均可布置收入累计增长29%,而中等收入组的累计增长只有19%,绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大年夜。

城镇中等收入户可布置收入增速低于M2增速

滥觞:WIND,中泰证券钻研所

然则,中等收入群体应该是刚需和改良型需求的主体,中等收入户的收入增速持续下降,不仅低于M2增速,还低于GDP增速,这对付房地产的需求端而言,并不是利好。例如,重新增房贷规模看,2016年达到高点后,以前三年都没有跨越2016年的水平,预计今年会更低。

2016年后居夷易近新增房贷规模下降

滥觞:WIND,中泰证券钻研所

当然,2016年以来高收入群体的收入增速显明提升,这也是支撑高端房产价格坚挺的紧张身分。而且,按我们的估算,高收入群体的官方统计收入存在必然低估,是以,用房价收入最近衡量房价估值上下,会存在误差,而用租售比则加倍客不雅些。

弗成否认的是,今朝我国各大年夜城市居夷易近室庐的租售比很少能跨越4%的,大年夜部分都在1-2%之间,假如再扣除折旧等其他用度,则房钱回报率更低。从投资角度看,大年夜城市住房的租售比贴近亲近1%,房钱回报率如斯低,何言投资代价?从破费角度看,小年轻每月租房支出要占到破费总支出近50%,不堪重负。这种高房价与居夷易近收入严重不匹配的扭曲征象,给未来经济成长带来很多弊端。

但弗成否认的是,海内居夷易近对付房地产的偏好却赛过其他大年夜部分国家和夷易近族,这是否与中华夷易近族的先人为农耕夷易近族有关?如根据央行的最新查询造访申报,拥有一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64.3%,有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%,有三套及以上住房家庭的住房资产占比为51.0%。但我国城镇居夷易近家庭金融资产占总资产的比重偏低,比美国低22.1的百分点。

此外,住房市场经历了20年的上涨,实属举世罕有,这与我国经济模式依附“地皮财政”有较大年夜相关性。首先的房地产成长,直接加上间接供献,占GDP的比重在20%以上,对地方财政收入的供献也很大年夜。是以,防止房价大年夜起大年夜落已经成为一大年夜国策,地方政府也盼望借地皮增值得到更多收入。

在房住不炒、不搞大年夜水漫灌和防止房价大年夜起大年夜落的大年夜政方针下,往后保持房价稳定的政策导向应该不会变,房地产作为中国经济增长的紧张支柱及居夷易近家庭的主要资产设置设置设备摆设摆设,也抉择了房地产市场不能吸收大年夜动荡。

不过,这不改变房地产周期的下行趋势,也便是所谓的“后浪”不会比前浪更高,而是“一浪更比一浪低”。这不仅是由于少子化征象,更是因为家产传承缘故原由,由于屋子不是一次性破费品,也不像汽车那样必要更新,它属于不动产。当白叟们过世之后,把屋子传给了下一代,代代相传,那么,“后浪”还得经受“前浪”的反扑,更使得供大年夜于求

相较于管控较多的房地产市场,A股市场更能反应投资者预期,从A股市场上房地产板块的估值水平看,其匀称市盈率从2007年最高时的90多倍,下行至今朝的6.9倍(前50大年夜房企的房地产作为主业收入占比更高),处在历史PE的2.2%分位,阐明投资者对房地产板块的设置设置设备摆设摆设越来越少。

A股房地产板块的估值水平持续下移

滥觞:WIND,中泰证券钻研所

设置设置设备摆设摆设同样大年夜幅下降的是银行板块,今朝的匀称市盈率也只有6.5倍,2007年最高的时刻达到60倍。银行与地产密弗因素,这两大年夜板块估值水平的大年夜幅下降,照样反应出投资者对付中国经济增速以及房地产前景的审慎预期。比拟之下,医药生物、通讯、电子、谋略机板块的估值水平则处在历史的高位,反应了投资者对新兴行业的乐不雅预期。

A股银行板块的估值水平持续下移

滥觞:WIND,中泰证券钻研所

而作为必需破费品的食物饮料行业,虽然属于传统行业,但估值水平却仍在抬升。是以,当我国经济步入到存量主导阶段后,人口老龄化伴随破费进级,医疗卫生、文化教导、休闲娱乐等需求上升,与蓬勃经济体的行业成长的差异化特点越来越同步了。

布局分解:既是风险,也是时机

当房地产的牛市持续那么长光阴后,越来越多的人形成了对房地产的“信奉”,即信托房价只会涨不会跌,然后列举上涨的来由:通胀、泉币泛滥、改良型需求等。但为何股市却老是跌跌不休呢?

1996年时我在深圳,当时我也想买屋子,但很多人跟我说切切不要买房,为什么呢?由于深圳房价走势与喷鼻港一样,新居买了之后都是高开低走的,买了就要套住。以是那时刻买房的人很少,大年夜家宁肯租房也不买房。

故从逻辑上讲,是日下上没有只涨不跌的资产,也没有只跌不涨的资产,只要把历史拉长了,各类征象都邑呈现。但人们每每是根据以前和现在的套路来演绎未来,这在行径学里叫“思维定势”。看看日本房地产泡沫的破灭,地皮价格下跌了26年;看看美国房价下跌激发举世性的金融危急,阐明凡事皆有可能。

然则,从2018年后,日本的地皮价格又开始上涨了,而美国房地产苏醒得更早。是以,房地产行业跟着周期起伏,时机老是存在的。对付中国而言,这些年来,经济增速依然名枚举世各国前茅,但经济布局的分解却在加速,人口流、资金流和信息流等的流向变更与财产集聚,都邑对不合区域甚至同一区域不合地段的房价带来显明影响。

例如,我国东部面积只有国土面积的20%,却创造了全国54%的GDP,是以,规模经济的特点便是集聚。未来城阛阓中度会进一步提升。根据天下银行的案例归纳钻研得出的结论,经济密度增添一倍,临盆率前进6%,而与中间城市的间隔扩大年夜一倍,利润就下降6%。如今,中国经济增速已经持续10年下行,粗放经营已经难以为继,必要经由过程集聚和财产配套来低落资源。是以,种种临盆要素的集聚以寻求最佳设置设置设备摆设摆设是大年夜趋势,人口有导向性流动恰是顺应这一趋势。

从2019年的数据看,山东省净流出人口为20万;河北为零增长,天津、北京也是净流出,辽宁人口继承为负增长,那么京津冀及周边区域还能继承看好吗?我觉得,京津冀不合于长三角和珠三角,前者看,北京在发挥虹吸效应,导致“环京落差”,后者则呈现辐射效应、协同成长,形成城市群。

即便如斯,在“一体化”的区域,也存在分解征象,如长三角地区2019年浙江人口净流入85万,江苏只流入2.5万,安徽净流入量为4.5万。珠三角各大年夜城市中,只有深圳、广州、佛山、珠海、东莞等人口净流入较多,其他大年夜部分城市人口净流出。而且,深圳净流入人口数量也首次被杭州逾越。

是以,从人口流向看,应该相对更看好“线”而非“面”,即更看好三条线:粤港澳湾区、杭州湾湾区和长江经济带,由于人口是在向这三条线上的核心城阛阓中,而非向更大年夜的“面”上弥散。

近来看了一下我微信"民众,"号的“关注者城市散播统计”,这应该也属于“大年夜数据”了,按关注人数排序,此中排名前40的城市中,属于杭州湾湾区的有:上海、杭州、姑苏、宁波、嘉兴;属于粤港湾大年夜湾区的有深圳、广州、佛山、东莞、珠海;属于长江经济带的有成都、南京、武汉、郑州、重庆、长沙等。

滥觞:李迅雷金融与投资(微信"民众,"号)

京津冀中,北京排名第二,而作为全国第三大年夜直辖市的天津排名只在第13名,北京当然是人口、资金和信息的集聚中间,肯定是值得关注的重点投资城市。但西部地区的成都排名第6,重庆第12,西安第14,是以,这些“点”的房地产投资时机也异常值得关注

往后,人口必然会朝着“新经济”蓬勃的城阛阓中,去年浙江净流入人口跨越广东,杭州人口流入规模跨越深圳,便是一个异常有说服力的案例,由于杭州信息财产加倍蓬勃,而成都、武汉、西安等高校资本集聚的中西部省会城市,在成长新经济方面也具有较强的竞争力,会吸纳更多的人口流入。

以美国为例,从去年3月至今,亚特兰大年夜房价涨幅为全美第一,已成为炙手可热的科技港湾,多元化的人口构成和以立异为动力的生态系统,吸引了很多高科技企业和人才流入该城市。而美国西海岸环抱着硅谷成长起来的那些高科技和信息财产所在城市,其房价也位居美国各大年夜城市前列,如旧金山的房价跨越纽约,为全美最高,此外,排名第三到第五的,分手是圣地亚哥、洛杉矶和西雅图,均跨越传统的东部金融业蓬勃波士顿

在19世纪后期到20世纪初期,在货运主要寄托河流的年代,美国中西部和东北部(密歇根州,俄亥俄州等州)由于交通便利、矿产资本富厚,成为了重工业中间,是当时的“天下工厂”,涌现了诸如汽车城底特律、“钢都”匹兹堡和东北工业重镇代顿市等繁荣地带。但从上个世纪70、80年代开始,美国经济转型进级,新技巧财产的兴起,这些地方的工厂被大年夜规模废弃,堕落为“铁锈地带”。

对中国而言,东北人口大年夜量且持续地流出,其背后的缘故原由照样在于中国重工业的繁荣期已过,我们彷佛没有需要去过度反思东北的式微,由于在存量经济下,此消彼长是铁律。或许恰是因为东北的式微,才给了珠三角制造业的崛起契机。总体看,中国人口的流向已经从以前的从西到东,蜕变为从北到南。东南、中南、西南的成永劫机大年夜于东北、华北和西北。

历史的演进都是伴跟着科技成长和进步而来,在工业革命之前,水运的便利性抉择了城市成长前景;蒸汽机的发现和铁路建成,让矿产资本蓬勃的地区呈现大年夜城市;如今,科技、金融和信息流越来越多地阁下城市的命运,人口的集中度在提升,区域成长的不平衡性和差距都在拉动,房地产投资想必也要循这一逻辑展开。

从我国城市化进程的特性看,整体城镇化已经步入后期,而大年夜城市化则旭日东升,尤其要看好与时俱进的大年夜城市。例如,虽然经久以来深圳的房价收入比老是全国最高的,但已经从2009年的36倍,略降至2019年的35倍,但全国的房价收入比,却从2010年的12.5上升到了13.3倍。

这阐明深圳十年前的房地产“市盈率”虽然高,市盈率却没有再上去,但房价仍涨了十几倍,阐明深圳经济成长速率超乎想象。买屋子和买股票着实是一个事理,即贵有贵的事理,A股中不少市盈率高的股票,反而涨幅高,市盈率低的股价反而会越来越低,核心逻辑照样在于对“未来前景”的预期。

为何新经济因素高的城市,或与时俱进的城市房价就能上涨呢?由于房价与居夷易近收入水平相关,信息技巧、高科技财产的从业职员匀称收入水平高,而大年夜部分传统财产因为呈现产能过剩等,从业职员收入水平相对低。例如,刚公布的美国4月份失业率为14.7%,而4月份的从业职员时薪同比增速却达7.9%?这是由于失业职员大年夜部分是酒店、批发零售和修建业,薪酬水平较低。

近来海内也有类似案例,如数据显示,我国4月份地皮市场量价齐升,300城地皮成交均价创2018年以来新高;40个范例城市地皮成交修建面积和地皮出让金收入环比涨幅均超100%,同比涨幅跨越20%;宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市匀称成交溢价率跨越30%。

从逻辑上看,买卖营业量飙升是由于一季度买卖营业清淡,属于报复性反弹;而成交均价立异高,不见得是地皮拍出新地王,而是三四线城市、差的地段不好卖,“头部”地皮反而好卖。就像白酒销量下降、品牌白酒销量上升是一个事理。疫情加速分解,穷者越来越穷,富者越来越富。刚需购房削减、改良需求购房增添,这与茅台、五粮液股价立异高的事理是一样,即高收入阶层加倍偏爱破费高端品牌商品,但中低收入群体却削减了对可选破费品的破费。

是以,往后生怕要警备三、四、五线城市的房地产投资风险,从2019年数据看,三线及以下的大年夜部分城市人口呈现净流出,不少这类城市或许会面临室庐提供过剩而需求削减的风险,由于人口在流出、资金在流出、企业在迁出。经由过程此次疫情,不难发明,不少传统财产袭击很大年夜,但新兴财产、高端制造业、品牌类产品(办事)厂商却反而受益。

我们正经历当今这样一个分解期间,人口在分解、居夷易近收入在分解、行业在分解、企业在分解,这次疫情则加速分解,带来新的风险和新的契机。

风险提示:举世政治、经济及金融动荡加剧

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